Montag – Objektkontrolle – unter anderem Kontrolle der Baumpflege

6000 € für Baumpflege um die Verkehrssicherheit zu gewährleisten. Rechnung wurde gestellt und zeitnah ausgeglichen. 2 Tage nach Rechnungslegung erfolgte meinerseits die Objektkontrolle, mit der Erkenntnis, dass wir 6000 € für Baumpflege bezahlt haben die noch nicht erbracht ist. Na ganz toll. Anruf bei der Firma. Kein Verlass auf die Subunternehmer. Wird sofort mit erledigt. Mal sehen, wenn ich kommende Woche kontrolliere ob es wirklich erledigt ist.

Mittwoch – Protokoll einer Blitzschutzprüfung mit Mängeln

Ich habe sofort von der prüfenden Firma ein Angebot angefordert zur Behebung der Mängel. Das Angebot kam umgehend in Höhe von 36.000 €. In dieser Höhe muss ich ein 2. und 3. Angebot anfordern und die Angebote mit der Technikabteilung abstimmen. Fazit des 2. Angebotes und der Technikabteilung. … Es ist gar keine Blitzschutzanlage vorhanden. Das erste Angebot bezieht sich auf die Anbringung einer Blitzschutzanlage. Allerdings ist dies gar nicht nötig, weil es so wie es ist Bestandsschutz hat. „Tolle Wolle“. Das Vertrauensverhältnis zur prüfenden Firma ist dahin.

Samstag – Besichtigungstermin einer Wohnung – 10 Uhr

Eigentlich versuche ich es zu vermeiden, Besichtigungen auf das Wochenende zu verlegen, weil es zu oft vorkommt, das man versetzt wird. Aber in Ausnahmefällen macht man auch am Wochenende Besichtigungen, da es für manche arbeitende Menschen eben nicht anders möglich ist. So auch hier. Aber nun… ich wartete und wartetet und wartete. Keiner kam. Keiner ging ans Telefon und natürlich hat auch keiner auf meine Nachricht geantwortet. Auch wenn es für viele zuverlässige Menschen zum Nachteil ist, muss man wohl doch seinen Prinzipien treu bleiben und eben keine Besichtigungen am Wochenende vereinbaren. Denn auch für uns Verwalter gibt es Freizeit… Absagen wäre einfach nur schön und wünschenswert. Der Großteil der Leute hat das Handy den ganzen Tag in der Hand. Da möchte man glauben, dass ein kurzer Anruf oder eine Nachricht möglich ist um den Termin abzusagen.

Was für eine Woche. Dennoch bleibt dieser Beruf meine Leidenschaft!

Das im Flur abgestellte und abgelegte Gegenstände bzw. „Gerümpel“ anderer Hausbewohner einen Mieter nicht zur Mietminderung berechtigt, stellte das Oberlandesgericht Frankfurt am Main im April 2023 klar.

Der Eigentümer und Vermieter eines Gebäudes, welches zum Teil aus Büros und Wohnungen bestand, hatte eine Mieterin auf Zahlung rückständiger Miete verklagt. Die Mieterin hatte die Miete gemindert, weil im Flur im Erdgeschoss von anderen Hausbewohnern regelmäßig „Gerümpel“ abgestellt wurde.

Das OLG Frankfurt a. M. entschied jedoch in letzter Instanz zu Gunsten des Vermieters, dass das Verhalten anderer Hausbewohner zwar Anlass für Beanstandungen sein könne, dem Vermieter aber nicht zugerechnet werden könne.

In einem Haus mit mehreren Mietwohnungen seien derartige Konflikte vorprogrammiert und mit dem Gebot der Rücksichtnahme abzuwägen. Beeinträchtigungen durch im Flur abgestellte Gegenstände, wie Kinderwagen, Schuhe, Ranzen, Tüten etc., gingen nur in Ausnahmefällen über die als sozialadäquat hinzunehmenden Beeinträchtigungen durch andere Hausbewohner hinaus.

Nach Ansicht des OLG lagen keine über das sozialadäquate Maß hinausgehenden Beeinträchtigungen zu Lasten der Mieterin vor, so dass die Minderung der monatlichen Mietzahlungen nicht gerechtfertigt war (OLG Frankfurt a. M., Urteil v. 18.04.23, Az. 2 U 43/22).

Feuchte Wände sind in einer Altbauwohnung nicht zwingend ein Mietmangel, wenn der Mietvertrag weder Angaben über die Beschaffenheit der Mietwohnung noch Zusicherungen enthält.

Entscheidend sind die zum Zeitpunkt der Errichtung geltenden Bauvorschriften und technischen Normen. So entschied das Amtsgericht Paderborn im September 2022 per Urteil in einem mietrechtlichen Streit.

Gegenstand des Rechtsstreits war eine im Erdgeschoss gelegene Altbauwohnung, Baujahr 1926. Obwohl die Wände im Sockelbereich und teilweise bis zur Höhe von 1 Meter feucht waren und auch Salzausblühungen auftraten, wertete das Gericht dies nicht als Mangel gemäß § 536 BGB.

Auch der Keller des Hauses war feucht. Der Mieter hatte den Vermieter zur Instandsetzung der feuchten Wände in seiner Mietwohnung und im Keller aufgefordert und die monatliche Miete um 50% gemindert. Die Ursache der Feuchtigkeit im Keller und der feuchten Wände in der Mietwohnung war jedoch zwischen Mieter und Vermieter streitig.

Das AG Paderborn entschied den Rechtsstreit jedoch zu Gunsten des Vermieters. Auch weil Mieter und Vermieter keine besonderen Vereinbarungen über die Beschaffenheit der Mieträume getroffen hatten, lag nach Ansicht des Gerichts kein Mietmangel vor.

Das Gericht folgte zudem der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof (BGH), wonach bei einem Altbau (nur) dann ein Mietmangel vorliegt, wenn der Zustand der Mieträume den zum Zeitpunkt der Errichtung geltenden Bauvorschriften und technischen Normen nicht entspricht.

Ein vom Gericht beauftragter Sachverständiger wies nämlich nach, dass die im Keller vorhandene Feuchtigkeit bauzeit- und bauarttypisch war. Die Feuchtigkeit in den Wänden der Mietwohnung war Folge einer fehlenden Horizontalabdichtung.

Bei ausreichender Lüftung, so der Sachverständige, würde jedoch kein Schimmel entstehen, sondern lediglich die vorhandenen Salzausblühungen. Die dadurch bedingte Ablösung des Wandputzes sei deshalb, so das Gericht, auch unerheblich und berechtige den Mieter deshalb nicht zur Mietminderung (AG Paderborn, Urteil v. 30.09.22, Az. 51 C 90/21).

Dass eine nachträgliche Vereinbarung eines Vermieters und seines Mieters über die Fälligkeit der Miet- und der Betriebskostenzahlungen schriftlich erfolgen muss, stellte das Oberlandesgericht Hamburg im Januar 2023 klar.

Denn bei der Fälligkeit der Miete und der monatlichen Zahlungen auf die Betriebskosten handelt es sich um einen wesentlichen Teil eines Mietvertrages.

Ein Mieter von Gewerberäumen und sein neuer Vermieter stritten darüber, ob eine nachträglich getroffene Vereinbarung über die Fälligkeit der Zahlung der monatlichen Miete und der monatlichen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten rechtswirksam war.

2014 hatte der Mieter mit dem früheren Vermieter mündlich vereinbart, dass die Fälligkeit der Mietzahlungen zukünftig vom dritten Werktag eines Monats auf den fünften Werktag eines Monats verschoben würde. Die monatlichen Zahlungen auf die Betriebskosten sollten fortan erst am 15. eines Monats fällig sein.

Der nachfolgende Eigentümer und Vermieter wollte diese Vereinbarung nicht akzeptieren und bestand auf Einhaltung der ursprünglich im Mietvertrag festgelegten Zahlungstermine.

Das OLG Hamburg stellte zu Lasten des Mieters fest, dass die Abänderung der Fälligkeit von Miet- und Betriebskostenvorauszahlungen eine wesentliche Änderung eines Mietvertrages darstellt. Daher muss eine solche Abänderung eines Mietvertrages schriftlich erfolgen.

Die im Mietvertrag ursprünglich vereinbarten Fälligkeitstermine waren somit nicht wirksam zu Gunsten des Mieters abgeändert worden (OLG Hamburg, Beschluss v. 24.01.23, Az. 4 U 141/22).

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Bestellung des Verwalters (WEMoG) / 4.2.1.3.2 Erforderliche Mehrheit

 Lexikonbeitrag aus Deutsches Anwalt Office Premium₁

Alexander C. Blankenstein

Wenngleich zur Verwalterbestellung die einfache Mehrheit erforderlich ist, genügt die relative Stimmenmehrheit dann nicht, wenn die Wohnungseigentümer über mehrere Bewerber gleichzeitig abstimmen. Stellen sich mehrere Personen für das Amt des Verwalters zur Wahl, muss über jede Person abgestimmt werden, sofern nicht ein Bewerber bereits die absolute Mehrheit erreicht und die Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme abgeben können. Das bedeutet, dass mehr als die Hälfte der in der Versammlung vertretenen Stimmen für den betreffenden Verwalter abgegeben werden müssen.

Erforderliche Mehrheiten

• Beispiel 1In der aus 50 Wohnungseigentümern bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft steht die Verwalterwahl an. Das Stimmrecht in der Versammlung richtet sich nach der gesetzlichen Grundregel in § 25 Abs. 2 WEG (Kopfstimmrecht). In der Eigentümerversammlung sind 35 Wohnungseigentümer anwesend bzw. durch Stimmvollmachten vertreten. Zur Wahl stellen sich die Verwalter A, B und C. Nach dem Abstimmungsvorgang entfallen auf A 17 Stimmen, auf B 10 Stimmen sowie auf C 8 Stimmen, Stimmenthaltungen gibt es nicht. Ergebnis: Keiner der 3 Kandidaten ist zum Verwalter bestellt, denn zur Verwalterbestellung genügt nicht nur die relative Mehrheit, erforderlich ist vielmehr, dass ein Kandidat mehr als die Hälfte aller in der Versammlung vertretenen Stimmen auf sich vereinigt.
• Beispiel 2In der aus 30 Wohnungseigentümern bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft steht die Verwalterwahl an. Das Stimmrecht richtet sich abweichend von § 25 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen. In der Wohnungseigentümerversammlung sind 6.800/10.000 Miteigentumsanteile vertreten. Zur Wahl stellen sich die Verwalter A, B und C. Nach dem Abstimmungsvorgang entfallen auf A 3.500/10.000 Miteigentumsanteile, auf B 1.300/10.000 Miteigentumsanteile sowie auf C 2.000/10.000 Miteigentumsanteile. Ergebnis: A ist zum Verwalter bestellt, da er mehr als die Hälfte aller in der Versammlung vertretenen Stimmen (Miteigentumsanteile) auf seine Person vereinigt.Dies gilt allerdings nur dann, wenn die Wohnungseigentümer lediglich eine Ja-Stimme abgeben können. Können sie für alle Verwalterkandidaten Ja-Stimmen abgeben, was freilich in der Praxis der Ausnahmefall sein dürfte, muss über alle Kandidaten abgestimmt werden. Auch wenn die Mehrheit zwar für A gestimmt hat, kann sich der eine oder andere Wohnungseigentümer bei der Abstimmung über Kandidat B oder C auch noch eines anderen besinnen und auch für diese Kandidaten stimmen, weshalb es schließlich gegenüber dem 1. Wahlgang zu einem abweichenden Mehrheitsverhältnis kommen kann.
• Beispiel 3Wiederum steht die Verwalterwahl an. Die Gemeinschaft besteht aus 20 Wohnungseigentümern, das Stimmrecht folgt nach Köpfen gemäß § 25 Abs. 2 WEG. In der Eigentümerversammlung, an der alle Wohnungseigentümer teilnehmen, stellen sich A und B zur Wahl. 9 der Wohnungseigentümer stimmen für A, 6 von ihnen für B. 5 Wohnungseigentümer enthalten sich ihrer Stimme. Ergebnis: A ist zum Verwalter gewählt. Da Enthaltungen nicht als Nein-Stimmen zu werten sind und es so nur auf das Verhältnis von Ja- zu Nein-Stimmen ankommt, hat A die erforderliche Mehrheit erreicht.

Wenn der Lebenspartner eines Mieters dem Vermieter dessen Tod verschwiegen hat, ist der Vermieter zur Kündigung berechtigt. Dies stellte das Amtsgericht München im Oktober 2022 klar.

Das betreffende Mietverhältnis hatte seit 1975 bestanden. Die Mieterin, die im September 2020 verstorben war, hatte mit ihrem Lebenspartner in der Mietwohnung gelebt. Der Partner hatte den Vermieter aber erst über ein Jahr nach dem Tod der Mieterin über die Veränderung informiert.

Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich und verlangte Räumung und Herausgabe der Wohnung durch den dort verbliebenen Lebenspartner. Denn der Vermieter hatte nun erhebliche Zweifel an dessen Zuverlässigkeit und Vertragstreue.

Das AG München bestätigte im späteren Räumungsprozess, dass zu Gunsten des Vermieters ein wichtiger Grund gemäß § 563 Abs. 4 BGB für die Kündigung bestand.

Gemäß § 563 Abs. 4 BGB liegt ein wichtiger Grund, der den Vermieter zur Kündigung berechtigt, vor, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist. Auch Zweifel an der Zuverlässigkeit eines Mieters können eine Unzumutbarkeit begründen.

Ein in einer Mietwohnung lebender Angehöriger, so das AG München, muss den Vermieter zeitnah über den Tod seines Mieters in Kenntnis setzen (AG München, Urteil v. 12.10.22, Az. 417 C 9024/22).

Das Amtsgericht Hamburg entschied im Dezember 2022 per Urteil, dass eine Kostenposition „Hausmeister/Garten/Treppe“ in einer Betriebskostenabrechnung formell unwirksam ist, da es sich hierbei um eine unzulässige Mischposition handelt.

Im vom AG Hamburg entschiedenen Rechtsstreit hatte ein Vermieter seinen Mieter auf Nachzahlung von Betriebskosten verklagt. Die gezahlten Vorauszahlungen des Mieters erreichten die Höhe der tatsächlich entstandenen Betriebskosten nicht.

Der Mieter hielt die zu Grunde liegende Betriebskostenabrechnung des Vermieters jedoch für formell unwirksam, da die Abrechnung eine Kostenposition „Hausmeister/Garten/Treppe“ enthielt.

Das AG Hamburg entschied zu Gunsten des Mieters, dass die Kostenposition

„Hausmeister/Garten/Treppe“ tatsächlich formell unwirksam war. Das Gericht verwies auf Sinn und Zweck der Ziff. 14 zu § 2 BetrKV. Die Abrechnung einer Position „Hausmeister/Garten/Treppe“ ist formell unwirksam, da es sich hierbei um eine unzulässige Mischposition handelt.

Grundsätzlich hat sich eine Betriebskostenabrechnung an den Ziffern der Betriebskostenverordnung zu orientieren. Die Einschränkung in Ziff. 14 zu § 2 BetrKV, nämlich „soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen die Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nr. 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden“, bedeutet aber auch, dass Arbeitsleistungen nach den Nr. 2 bis 10 und 16, die vom Hausmeister ausgeführt werden, bei den Hausmeisterkosten abgerechnet werden dürfen (AG Hamburg, Urteil v. 21.12.22, Az. 49 C 149/22).

Zur Vermietung standen 3 Wohnungen. Alles 3-Raum-Wohnungen mit Balkon und herrlichem Ausblick. Die Wohnungen befanden sich im 2., 3. und 4. OG. Zugegeben, für das 4. OG musste man etwas Kondition mitbringen, aber der Ausblick entschädigt für alles.

Ich hatte die erste Besichtigung in der Wohnung im 4. OG. Frau mit Tochter, die sich kaum mehr zu Hause aufhält. Dazu ist die Wohnung wie geschaffen. Kleines Kinderzimmer und bezahlbarer Wohnraum, auch wenn das Kind dann ausgezogen ist. Doch mussten einige Hürden genommen werden. Mietschuldenfreiheitsbestätigung, Schufa-Auskunft, Lohnnachweise… Mietschuldenfreiheitsbestätigung ist bei einigen, sich querstellenden, Vermietern nicht so einfach. Also Kontoauszüge kopieren und belegen, dass die Miete gezahlt wurde. Schufa-Auskunft konnte ich für die Mieterin einholen. Lohnnachweise wurden schnell beigebracht. Nach einer schier endlosen Wartezeit, kam das ok der Hausverwaltung, dass die Wohnung von der Interessentin gemietet werden kann. „Jetzt wird alles gut“, war der Kommentar der Mieterin. Der Umzug ist erfolgt, die Mieterin offensichtlich glücklich, denn ich bin zum Kaffee trinken in die neue Wohnung eingeladen.

Die 2. Besichtigung durfte ich in der Wohnung im 2. OG UND in der Wohnung im 3. OG durchführen, denn hier wurde eine Wohnung für die volljährige Tochter gesucht und für die Mutti mit der noch minderjährigen Tochter. Auch hier stand wieder ein Schicksal hinter der Familie, sodass wir schnell handeln mussten bzw. nicht ewig Zeit hatten zu entscheiden. Die Entscheidung fiel… Die volljährige Tochter hatte sich für eine andere Wohnung entschieden. Mutti mit minderjähriger Tochter hat die Wohnung im 3. OG genommen, weil diese mit einer Einbauküche ausgestattet war. Alle benötigten Unterlagen; Lohnnachweise, Schufa-Auskunft, Mietschuldenfreiheitsbestätigung…; wurden mir in Windeseile zur Verfügung gestellt. Ich habe diese sofort an die zuständige Hausverwaltung weitergeleitet. Leider zu einer ganz ungünstigen Zeit. Es gab einen Verwalterwechsel. Die alte Verwaltung übergab alle Unterlagen, die neue Verwaltung musste sich erst „einlesen“ und die Bestätigung vom Eigentümer abwarten. Es dauerte gefühlt ewig. Die Mietinteressentin und auch ich kontaktierten die neue Verwaltung täglich und auch mehrmals täglich, bis es endlich die Entscheidung gab. Der Mietvertrag wird erstellt. Es ging auch sehr zügig, hatte die Interessentin den Mietvertrag im Briefkasten. Am Freitag dann die Rückmeldung. Wohnung in Empfang genommen, alles bestens. Wie wunderbar.

Nun hatte ich noch die Wohnung im 2. OG. Zur Besichtigung noch eine Mutti mit minderjähriger Tochter. Die liebe Mutti war begeistert von den hellen Räumen. Das Kind, weil ganz viele ihrer Freundinnen im Wohngebiet wohnten. Beste Voraussetzungen. Schufa-Auskunft hatte die Mietinteressentin schon beantragt. Na wenn das nicht gut wird. Lohnnachweis und Ausweiskopie hatte ich auch schnell bei mir. Allerdings wieder einen „bockigen“ Vermieter, der keine Mietschuldenfreiheit ausstellen wollte. Ja, ich weiß, es ist nach Urteil BGHVIII ZR 238/08 vom 20.09.2009 für den Vermieter nicht verpflichtend diese auszufüllen. Jedoch würde es das Arbeiten erheblich vereinfachen. Nun gut, die Mieterin belegte die Mietzahlungen nun auch mit Kontoauszügen. Aber die Schufa-Auskunft… Die dauerte und dauerte und dauerte, weil es laut System wohl gerade zahlreichen Anfragen gab. Aber irgendwann, war sie da. Auch diese noch eingereicht und es dauerte gar nicht lange, da war auch der Mietvertrag da. Letzte Woche konnte die Mieterin die Wohnung übernehmen. Ende gut alles gut.

Was sagt uns das wieder einmal. Man sollte über kein Schicksal urteilen, sondern jedem eine Chance geben.

Habt noch einen schönen Sonntag.

Herzliche Grüße Grit